Se você capta imóveis usados ou reformados, já sabe que a área construída irregular costuma gerar questionamentos sobre comissão depois da venda. Neste conteúdo você encontra orientações práticas sobre o que registrar no contrato de intermediação para proteger seu trabalho e sua remuneração nesses casos.
Por que tratar a área irregular já na intermediação
Imóveis com área construída sem averbação aparecem com frequência em carteiras de corretores que trabalham com usados e reformados. Quando o tema não é abordado no contrato de intermediação, o comprador pode alegar desconhecimento e tentar questionar a comissão ou até pedir rescisão depois da assinatura da escritura. Registrar o assunto desde o início reduz esse risco e demonstra profissionalismo para o proprietário.
O corretor que deixa o ponto de lado acaba assumindo responsabilidade indireta pela regularização. O proprietário pode alegar que não foi alertado sobre os trâmites necessários, e o comprador pode afirmar que não recebeu informação clara sobre as limitações do imóvel. Colocar tudo por escrito no contrato de intermediação evita que a discussão migre para o CRECI ou para o Judiciário depois que a venda é concluída.
Cláusulas sobre responsabilidade da regularização
A primeira cláusula que precisa constar é a que define quem responde pela regularização da área. Ela deve deixar claro que a obrigação é do vendedor e que o corretor apenas intermedia a transação sem garantir prazos ou custos de averbação. Essa separação de responsabilidades protege o corretor de ser cobrado por atrasos ou despesas que não controlam.
Outra cláusula importante trata do que acontece caso o comprador decida regularizar por conta própria após a compra. O texto deve prever que eventuais custos, prazos e riscos ficam inteiramente por conta do comprador, sem qualquer participação do corretor na condução do processo. Dessa forma, você evita que o cliente volte depois pedindo ajuda ou alegando que recebeu orientação incompleta.
Responsabilidade do vendedor
O vendedor precisa declarar que tem ciência da área irregular e que assume o compromisso de informar todos os documentos e dados necessários para eventual regularização. Essa declaração por escrito serve como prova de que o proprietário não omitiu informações no momento da captação.
Responsabilidade do corretor
O corretor deve registrar que atua apenas como intermediador e que não oferece serviços de engenharia, arquitetura ou regularização fundiária. Essa ressalva impede que o cliente entenda o trabalho de intermediação como assessoria técnica completa.
O que informar ao comprador sobre a área
O comprador precisa receber informação clara e por escrito sobre a diferença entre a área registrada e a área construída. O contrato de intermediação deve conter um campo específico para descrever essa discrepância, com os números que constam na matrícula e os que foram informados pelo proprietário ou verificados em visita.
Além da descrição numérica, recomenda-se incluir uma frase que explique as consequências práticas da irregularidade, como dificuldade para obter financiamento ou necessidade de regularização futura. O comprador que assina o contrato já ciente desses pontos dificilmente consegue alegar surpresa depois da negociação.
Como registrar a ciência do proprietário
A ciência do proprietário deve ser registrada em cláusula específica ou em anexo assinado no momento da captação. O texto pode dizer que o proprietário declara ter informado a área real construída e que autoriza o corretor a repassar essa informação a eventuais compradores.
É útil também pedir que o proprietário assine uma declaração separada listando os documentos que possui sobre o imóvel. Essa lista serve como prova de que o corretor solicitou as informações necessárias e que o proprietário forneceu o que tinha disponível naquele momento.
Checklist prático para revisar o contrato
Antes de apresentar o contrato de intermediação ao proprietário, percorra os seguintes itens para garantir que a área irregular esteja tratada:
- Cláusula que atribui ao vendedor a responsabilidade pela regularização.
- Campo com a área registrada na matrícula e a área informada pelo proprietário.
- Texto que informa ao comprador as limitações decorrentes da irregularidade.
- Declaração de ciência assinada pelo proprietário.
- Ressalva de que o corretor não realiza serviços de regularização.
- Previsão de que custos e prazos de regularização ficam a cargo do comprador, se este optar por fazê-la.
Revise o documento com calma e, se necessário, ajuste a redação para que fique alinhada com o modelo que você já utiliza. O objetivo é deixar o texto objetivo, sem promessas de resultado e sem assumir obrigações que não competem ao corretor.
Riscos de não tratar o tema explicitamente
Quando o contrato de intermediação não menciona a área irregular, o corretor fica exposto a duas situações principais. A primeira é o questionamento de comissão por parte do comprador, que pode alegar que não foi informado sobre as restrições do imóvel. A segunda é a cobrança do proprietário por eventuais problemas de regularização que surgirem depois da venda.
Ambos os cenários consomem tempo e podem gerar desgaste com o CRECI. Ao incluir as cláusulas desde o início, você transforma uma possível fonte de conflito em um ponto de alinhamento claro entre as partes envolvidas na negociação.
Se você já teve algum caso de área irregular que gerou dúvida depois da venda, conte aqui nos comentários como resolveu. Acompanhe o Imobuzz para mais orientações práticas sobre captação e contratos no dia a dia do corretor.
