Uma visita de captação bem planejada permite que você reúna todas as informações necessárias para montar uma proposta comercial sólida sem precisar voltar ao imóvel. Ao adotar um roteiro objetivo, o corretor evita retrabalho, reduz o tempo entre a abordagem e a assinatura de exclusividade e aumenta a taxa de conversão de captações. O foco está em documentar o imóvel de forma completa, registrar pontos de atenção e entender a real motivação do proprietário.
Documentação a pedir e itens do imóvel a conferir
Peça logo no início da visita de captação os documentos básicos para validar a titularidade e evitar surpresas jurídicas. Solicite a escritura ou matrícula atualizada, IPTU dos últimos três anos, comprovante de quitação de condomínio quando houver e documento de identidade do proprietário. Essa conferência inicial já sinaliza profissionalismo e filtra proprietários que não estão prontos para avançar.
Durante a caminhada pelo imóvel, verifique itens estruturais que impactam diretamente o valor de venda e o tempo de exposição. Observe estado da pintura, pisos, esquadrias, instalações elétricas e hidráulicas, além de vazamentos aparentes ou manchas de umidade. Registre também a orientação solar, vista predominante e presença de áreas comuns no caso de apartamentos. Cada ponto conferido vira dado concreto para a ficha do imóvel.
O que fotografar e em que ordem
Comece pela fachada e área externa para contextualizar o imóvel no entorno. Em seguida registre a entrada principal, sala, cozinha, quartos, banheiros e área de serviço, sempre na mesma sequência para facilitar a organização posterior. Capture detalhes relevantes como armários embutidos, tomadas em bom estado, janelas com boa vedação e acabamentos diferenciados. Evite fotos com excesso de móveis ou bagunça, pois elas prejudicam a apresentação no portal.
Use luz natural sempre que possível e posicione-se nos cantos para ampliar a sensação de espaço. Após as fotos gerais, registre eventuais problemas visíveis, como rachaduras ou piso danificado, para que o proprietário tenha ciência antes da divulgação. Essas imagens servem tanto para o material de marketing quanto para alinhar expectativas sobre eventuais reformas.
Perguntas ao proprietário e montagem da ficha do imóvel
Após o tour, reserve tempo para conversar com o proprietário. Pergunte qual é a motivação real da venda, se existe urgência por mudança ou liquidação de dívidas e qual o valor esperado. Essas respostas ajudam a definir o preço de anúncio mais realista e a identificar se o lead está em estágio avançado de decisão. Anote também se há pendências financeiras ou restrições que possam atrasar a transação.
Com todos os dados em mãos, preencha a ficha do imóvel ainda no local ou logo após sair. Inclua metragem, número de cômodos, características diferenciadas, documentação verificada, fotos organizadas e respostas do proprietário. Uma ficha completa permite que você elabore a proposta de exclusividade com números e argumentos concretos, aumentando as chances de fechamento na primeira reunião de retorno.
Salve este roteiro e utilize como padrão em todas as visitas de captação. Baixe o checklist pronto para imprimir e consulte o brief 11 sobre fotografia para elevar ainda mais a qualidade do material visual.
